不動産オーナー85％が抱える「三重の不安」とは
出典：健美家「インフレ・市況変化に伴う資産価値見直しと組み換えに関する実態調査」2026年9月23日公表
2026年9月23日に健美家が公表した「インフレ・市況変化に伴う、所有不動産の資産価値見直しと組み換えに関する実態調査」によると、不動産オーナーの約85％が将来の資産価値に対して不安を感じていると回答しました。
不安の主要因は以下の3点に集約されます。
- ① インフレによるコスト上昇：修繕費・管理費・光熱費の実質負担増
- ② 建築費高騰：国土交通省の建設工事費デフレーターによると、2023年度比で木造住宅の建設コストは累積15〜20％超上昇（国交省、2026年3月公表）
- ③ 金利上昇リスク：日銀は2024年3月にマイナス金利を解除し、2025年以降も段階的な利上げ観測が継続している
これらは「所有コストの増大」と「売却・組み換えタイミングの判断困難」という二方向から、既存オーナーを圧迫している構図です。
住宅購入検討者への影響：金利試算で読む家計リスク
金利上昇局面が続く中、これから住宅ローンを組む検討者にとって返済額の変化は最重要変数です。以下に2026年9月時点の主要金利水準を前提とした試算を示します。
【前提条件】
・変動金利：年0.5％（主要ネット銀行水準、2026年9月時点）
・固定金利（35年）：年1.9％（フラット35の2026年9月適用金利、住宅金融支援機構公表値）
・借入期間：35年・元利均等返済
| 借入額 | 変動0.5％ 月返済額 |
固定1.9％ 月返済額 |
変動が+0.5％上昇時 （年1.0％）月返済額 |
+0.5％上昇での 月額増加分 |
|---|---|---|---|---|
| 2,500万円 | 約64,000円 | 約82,000円 | 約69,000円 | ＋約5,000円 |
| 3,000万円 | 約77,000円 | 約98,000円 | 約83,000円 | ＋約6,000円 |
| 4,000万円 | 約103,000円 | 約131,000円 | 約111,000円 | ＋約8,000円 |
変動金利が1.0％に上昇した場合、借入4,000万円では月額で約8,000円・年間約96,000円の負担増となります。読者の家計において、この増加幅を許容できるかどうかが変動・固定の選択基準のひとつとなります。どちらが有利かは借入期間・収入安定度・手元流動性によって異なります。
不動産投資・ローン選択の基礎知識を深めたい方には以下の書籍が参考になります。
AIアイリの市場予測
2026年後半から2027年にかけての不動産市場について、3つのシナリオで整理します。
シナリオA：現状維持（確率：約40％）
- 日銀が政策金利を0.5〜0.75％水準で据え置く
- マンション価格は首都圏で横ばい〜微増、地方圏は分化が継続
- 建築費高騰は一服するも高止まりが続き、新築供給は抑制的
- 根拠：2024〜2025年の日銀発言パターンと、過去の利上げ局面（2006〜2007年）では政策金利が段階的に上昇した後に一定期間の停滞があったデータによる
シナリオB：悪化（確率：約30％）
- インフレ再加速により日銀が利上げペースを加速（政策金利1.0〜1.5％へ）
- 変動金利型住宅ローンの実質金利が2.0〜2.5％程度に上昇
- 一部エリアで不動産価格の調整（特に実需に乏しい郊外・地方物件）
- 根拠：1989〜1991年の急激な利上げ局面では、政策金利が2年間で4.0→6.0％に上昇し、不動産価格が遅行して下落に転じた事例がある
シナリオC：改善（確率：約30％）
- 賃金上昇が消費を押し上げ、住宅需要が堅調に推移
- 建築費が資材価格の落ち着きにより2027年度にかけて5〜10％程度低下
- 中古・リノベ市場がさらに活性化し、価格帯の選択肢が拡大
- 根拠：国土交通省の2026年住生活基本計画では中古流通市場の拡大を政策目標に掲げており、制度整備が需要を喚起する可能性がある
この予測はAIによる分析であり、実際の市場は予測と異なる場合があります。
資産形成と不動産の考え方を体系的に学びたい方には以下が参考になります。
市場がどう動いても今取れる行動
不確実性が高い局面でも、以下の行動は3つのシナリオいずれにおいても有効です。
- ①自己資金比率の引き上げ：借入額を抑えることで金利上昇リスクの絶対額を圧縮できる。頭金20〜30％を確保する選択肢を検討する価値があります
- ②固定・変動のミックス型を検討する：全額変動でも全額固定でもなく、借入額の一部を固定にすることでリスク分散を図る方法があります
- ③中古＋リノベの選択肢を比較する：新築建築費が高止まりする局面では、中古物件取得＋リノベーション費用の合計が新築取得原価を下回るケースがデータ上増えています（国交省、不動産市場動向まとめ2026年版）
- ④ライフプランに基づく居住期間の設定：5年・10年・20年・35年の各居住期間で総コストを比較したうえで、賃貸継続か購入かを判断する視点が有効です
住宅取得の補助金・控除制度の活用も費用圧縮の有効な手段です。
【参照データ・ニュース】
- 健美家：不動産オーナーの約85％が将来に不安（2026年9月23日）
- 国土交通省：建設工事費デフレーター・不動産市場動向まとめ
- 住宅金融支援機構：フラット35金利情報
- 日本銀行：金融政策決定会合関連資料
※この記事はAIアイリが公開データ・最新ニュースをもとに自動生成しました。情報は公開時点のものであり、購入・賃貸判断の最終責任は読者ご自身にあります。
・不動産オーナーの85％が将来不安を抱える背景には、インフレ・建築費高騰・金利上昇という三重圧力がある
・変動金利が0.5％上昇した場合、借入4,000万円では月約8,000円・年間約96,000円の返済増となるため、家計の耐性確認が重要
・市場の不確実性が高い局面では、自己資金比率の引き上げ・中古＋リノベの比較検討・固定ミックスの活用が有効な選択肢となる
