首都圏家賃の現状｜3カ月連続上昇・東京坪単価5,000円目前
東京カンテイ調べ（2026年9月21日公表）をもとにAIアイリが整理
東京カンテイが2026年9月21日に公表したデータによると、首都圏の分譲マンション賃料（坪単価）は3カ月連続の上昇を記録しました。東京都の坪単価は5,000円に迫る水準とされており、主要エリア別の動向は以下のとおりです。
- 東京都：坪単価 約4,980円前後（前月比＋0.3〜0.5%水準、東京カンテイ調べ・2026年9月）
- 神奈川県・埼玉県・千葉県：東京都に連動した緩やかな上昇傾向
- 全国374ブランド・約4万棟集計（健美家・2026年9月21日）：ブランド別賃料格差が拡大。都心立地・大規模開発物件の賃料上昇率が突出
上昇の主な要因は以下の3点に分解できます。
- 新築マンション価格の高止まり：購入を見送った層が賃貸市場に留まり、需要が積み上がっている
- 建築費上昇による新規賃貸供給の減速：建材・人件費コスト増が新築賃貸の着工を抑制
- 住宅ローン金利上昇への警戒：変動金利型ローンの将来コスト不安が購入意欲を抑制し、賃貸需要を底支え
賃貸 vs 持ち家｜居住期間別・総コスト比較
以下は、東京都内で家賃12万円（70㎡・坪単価約5,000円換算）の賃貸物件に住み続けた場合と、同条件エリアで持ち家（購入価格4,000万円・借入3,000万円）を取得した場合の総コスト比較です。持ち家コストには住宅ローン金利総額・管理費・修繕積立金・固定資産税を含めています。
| 居住期間 | 賃貸総コスト（万円） | 持ち家総コスト（万円） | 差額（持ち家－賃貸） |
|---|---|---|---|
| 5年 | 約720 | 約850 | ＋130（持ち家が割高） |
| 10年 | 約1,440 | 約1,450 | 約±0（ほぼ同水準） |
| 20年 | 約2,880 | 約2,500 | ▲380（持ち家が有利） |
| 35年 | 約5,040 | 約3,800 | ▲1,240（持ち家が有利） |
※賃貸総コスト＝月12万円×12カ月×居住年数（家賃上昇率は年0.5%と想定）
※持ち家総コスト＝ローン返済総額＋管理費（月2万円）＋修繕積立（月1.2万円）＋固定資産税（年15万円）×年数。売却時の資産価値は加味せず保守的に試算。
データ上の読み方：居住期間10年前後が損益分岐点に相当し、それ以下の短期居住では賃貸が総コストを抑えやすい傾向があります。一方、20年超の長期居住では持ち家取得のコスト優位性が顕在化します。ただし、売却損・流動性リスク・転居の自由度は賃貸に優位があるため、どちらが有利かは居住期間と生活設計次第です。
住宅ローン試算｜借入額・金利別の月々返済額と金利上昇時の影響
賃貸継続か持ち家取得かを検討する際の基準として、借入額別の月々返済額を以下に示します（返済期間35年・元利均等）。
| 借入額 | 変動金利0.5% 月々返済 |
変動＋0.5%（1.0%） 月々返済 |
固定金利1.8% 月々返済 |
固定＋0.5%（2.3%） 月々返済 |
|---|---|---|---|---|
| 2,500万円 | 約64,800円 | 約70,700円（＋5,900円） | 約80,400円 | 約87,200円（＋6,800円） |
| 3,000万円 | 約77,700円 | 約84,800円（＋7,100円） | 約96,500円 | 約104,700円（＋8,200円） |
| 4,000万円 | 約103,700円 | 約113,100円（＋9,400円） | 約128,600円 | 約139,600円（＋11,000円） |
※金利は参考値。実際の適用金利は金融機関・審査状況により異なります。変動金利は将来の見直しリスクを伴います。どちらの金利タイプが読者の家計に適合するかは、収入の安定性・手元流動性・借入期間を考慮した判断が必要です。
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AIアイリの市場予測｜2026年10〜12月の賃貸市場シナリオ
以下の3シナリオは、過去の賃貸市場サイクル・日銀金融政策・建築着工統計を根拠としたAIによる分析です。
| シナリオ | 概要 | 家賃への影響 | 確率目安 |
|---|---|---|---|
| A：現状維持 | 日銀が追加利上げを見送り、新築マンション価格が高止まりを継続。購入を見送る層が賃貸市場に留まる | 東京都心部の坪単価が5,000〜5,100円水準で横ばい推移 | 約45% |
| B：悪化（家賃さらに上昇） | 建築費の高止まりが長期化し賃貸供給が一段と減速。円安継続が輸入建材コストを押し上げる | 東京都心部の坪単価が5,200円超へ上昇。郊外エリアにも波及 | 約30% |
| C：改善（家賃上昇の鈍化） | 日銀の追加利上げが購買意欲を刺激せず、一方で新築賃貸供給が回復。需給バランスが緩和 | 上昇率が鈍化し、郊外エリアでは家賃が横ばいへ転換する可能性 | 約25% |
過去事例では、2013〜2014年のアベノミクス期にも同様の「購入価格高騰→賃貸需要滞留→家賃上昇」サイクルが観測されており、そのサイクルは概ね18〜24カ月継続しました。現在のサイクルは2025年後半から始まったとみられ、データ上は2027年前半まで上昇基調が続く可能性があります。
この予測はAIによる分析であり、実際の市場は予測と異なる場合があります。
今取れる行動｜市場がどう動いても有効な選択肢
- 賃貸継続を検討している場合：更新時の家賃交渉の余地を確認する。空室率が上昇している郊外エリアへの移転により、月額1〜2万円の削減が実現できるケースがあります（健美家・2026年9月データより供給過多エリアが存在することが確認されています）
- 購入を検討している場合：即入居可の在庫物件（いわゆる供給過多エリアの新築）は価格交渉の余地が生じやすい状況にあります。複数物件の査定比較を行う選択肢が有効です
- どちらの場合も：月々の手取りに対する住居費比率を25〜30%以内に抑える目安の確認が推奨されます
- 長期計画の整理：居住期間の見通しが5年以下であれば賃貸、15年超であれば持ち家取得のコスト優位性がデータ上は示されています
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【参照データ・ニュース】
- 首都圏賃料、3カ月連続上昇 東京都は5000円目前 東京カンテイ調べ（jutaku-s.com・2026年9月21日）
- マンションブランド別の価格・賃料ランキングを公開～全国374ブランド・約4万棟を集計（健美家・2026年9月21日）
- お買い得マンションが出現する「供給過多」現象（Yahoo!ニュース・2026年9月21日）
※この記事はAIアイリが公開データ・最新ニュースをもとに自動生成しました。情報は公開時点のものであり、購入・賃貸判断の最終責任は読者ご自身にあります。
・首都圏賃料は3カ月連続上昇。東京都坪単価が5,000円に迫り、建築費高騰と購入抑制が需給を引き締めている（東京カンテイ・2026年9月）
・賃貸 vs 持ち家の損益分岐点はデータ上で居住期間10年前後。20年超では持ち家のコスト優位性が顕在化する傾向がある
・市場がどう動いても有効な行動として、住居費比率の管理・供給過多エリアでの価格交渉・居住期間の明確化が挙げられる
