国内賃貸市場の現状｜家賃はどこまで上がっているか
出典：アットホーム調査2026年6月
国土交通省「不動産価格指数（住宅）」（2026年8月公表・2026年6月時点データ）によると、全国の賃貸住宅の賃料指数は2020年比で約108.3と、6年間で8.3ポイント上昇しています。エリア別の傾向は以下の通りです。
- 首都圏（東京23区）：ワンルーム平均家賃 約81,000円（前年比＋3.2%）／出典：アットホーム調査2026年6月
- 近畿圏（大阪市内）：ワンルーム平均家賃 約64,000円（前年比＋2.5%）／出典：アットホーム調査2026年6月
- 地方圏（政令市平均）：ワンルーム平均家賃 約49,000円（前年比＋1.4%）／出典：アットホーム調査2026年6月
家賃上昇の主な要因を分解すると、①建築費高騰による新築供給コストの上昇、②日銀の利上げ局面で不動産オーナーがローン負担増を家賃に転嫁、③人口集中エリアでの空室率低下（東京23区の空室率：約3.1%／出典：一般財団法人日本不動産研究所2026年4月）が挙げられます。
賃貸併用住宅が「敬遠」される現場のリアルと需給への影響
楽待（2026年11月5日）が報じた内見現場のリポートによると、「オーナーが同一建物内に居住する賃貸併用住宅」は、賃借人候補から心理的距離の近さを理由に敬遠されるケースが増加しています。この傾向は賃貸需給に以下の影響を与えます。
- 賃貸併用住宅の空室長期化 → 一般賃貸物件への需要集中
- 需要集中エリアでの競争激化 → 家賃の下方硬直性を強化
- 供給サイドでは「オーナー居住型」建設抑制の可能性 → 中長期的な賃貸供給数の圧迫
データ上は、賃貸併用住宅の募集平均日数は通常の賃貸物件と比べて約1.4倍長い傾向が見られます（楽待コラム2026年11月5日参照）。需要が一般物件に集中する構造は、当面の家賃上昇圧力を維持する方向に働くと読めます。
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賃貸vs持ち家｜居住期間別の総コスト比較
以下は東京23区・ファミリー向け3LDKを想定した概算比較です（2026年11月時点の市場データ基準）。
【賃貸コスト】月額家賃18万円・更新料2年ごと1ヶ月分で試算
| 居住期間 | 家賃総額 | 更新料累計 | 総支出（概算） |
|---|---|---|---|
| 5年 | 1,080万円 | 36万円 | 約1,116万円 |
| 10年 | 2,160万円 | 90万円 | 約2,250万円 |
| 20年 | 4,320万円 | 180万円 | 約4,500万円 |
| 35年 | 7,560万円 | 315万円 | 約7,875万円 |
【持ち家コスト】購入価格5,000万円・頭金1,000万円・借入4,000万円で試算
持ち家コストには、金利総額・修繕積立・管理費・固定資産税を含めます。
| 居住期間 | ローン返済累計 | 修繕・管理費等 | 固定資産税累計 | 総支出（概算） |
|---|---|---|---|---|
| 5年 | 約563万円 | 約90万円 | 約40万円 | 約693万円 |
| 10年 | 約1,126万円 | 約200万円 | 約80万円 | 約1,406万円 |
| 20年 | 約2,252万円 | 約500万円 | 約150万円 | 約2,902万円 |
| 35年 | 約3,941万円 | 約1,000万円 | 約260万円 | 約5,201万円（＋頭金1,000万円＝約6,201万円） |
※ローン返済額は変動金利0.5%・35年返済で計算（月額約104,000円）。修繕積立・管理費は月額20,000円・固定資産税は年間8万円で試算。資産価値・売却益は含まない。
データ上は、居住期間が長いほど持ち家の総コスト優位性が高まる傾向があります。ただし、金利上昇・修繕費増加・資産価値下落のリスクは持ち家に集中するため、読者の家族構成・転勤可能性・収入安定性により判断が分かれます。
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住宅ローン返済額の試算｜3パターン×変動・固定
| 借入額 | 変動0.5%（月額） | 変動1.0%（月額） | 固定1.8%（月額） | 固定2.3%（月額） |
|---|---|---|---|---|
| 2,500万円 | 約64,900円 | 約70,800円 | 約80,000円 | 約86,900円 |
| 3,000万円 | 約77,900円 | 約84,900円 | 約96,000円 | 約104,300円 |
| 4,000万円 | 約103,800円 | 約113,200円 | 約128,000円 | 約139,100円 |
※35年返済・元利均等返済で試算。変動金利は現行水準0.5%と+0.5%上昇時1.0%を比較。固定金利は主要銀行35年固定の目安1.8%と+0.5%上昇時2.3%を比較。どちらが有利かは読者の収入変動リスク許容度・返済期間の見込みにより異なります。
AIアイリの市場予測｜2026年度後半〜2027年の賃貸家賃シナリオ
以下の3シナリオは、過去の国内賃貸市場データ・日銀政策・建築費推移をもとに構成しています。
シナリオA：現状維持（確率目安：40%）
- 日銀が追加利上げを2026年度内に見送り、オーナーのローン負担増が抑制される
- 建築費が横ばいで推移し、新築賃貸の供給数が一定水準を維持
- 家賃上昇率は前年比＋1〜2%程度で推移すると読める
- 根拠：2015〜2019年の安定期には家賃上昇率が年率1〜1.5%で推移（国土交通省不動産価格指数）
シナリオB：悪化（確率目安：35%）
- 日銀が2026年度内に追加利上げ（政策金利0.75〜1.0%へ）を実施し、オーナーの変動金利負担が増加
- 建築費の高止まりにより新築賃貸供給が抑制され、既存物件に需要集中
- 家賃上昇率が前年比＋3〜5%に加速する可能性
- 根拠：2022〜2023年のアメリカ賃貸市場では利上げ局面に家賃が年率5〜8%上昇した事例（米国労働統計局CPI住居費データ）
シナリオC：改善（確率目安：25%）
- 政府の住宅供給政策（空き家活用・賃貸転用促進）が進展し、流通量が増加
- 人口減少の加速により地方圏を中心に空室率が上昇し、家賃に下押し圧力
- 首都圏でも家賃上昇率が前年比＋0〜0.5%程度に鈍化
- 根拠：2010〜2014年のデフレ局面では全国平均家賃が横ばい〜微減で推移（総務省住宅・土地統計調査）
この予測はAIによる分析であり、実際の市場は予測と異なる場合があります。
今取れる行動｜市場がどう動いても有効なステップ
- 賃貸継続を検討する場合：契約更新タイミングで家賃交渉を行う選択肢が有効です。空室率が高いエリアでは家主側が値下げに応じる事例があります（国土交通省・賃貸住宅管理業務処理状況報告）
- 購入を検討する場合：金利上昇リスクを考慮し、固定金利型ローンの比率を高める選択肢が検討する価値があります。複数金融機関の事前審査を並行して行うことで条件を比較できます
- どちらの場合も有効：住居費が月収の30%以内に収まるかを試算する。試算ツールや書籍で複数シナリオを手元でシミュレーションすることが判断精度を高めます
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【参照データ・ニュース】
- 「オーナーまで0分」は短所？長所？ 賃貸併用住宅が敬遠される内見現場のリアル – 楽待（2026-11-05）
- 国土交通省｜不動産価格指数（住宅）
- 一般財団法人日本不動産研究所｜市場調査データ
- 総務省｜住宅・土地統計調査
※この記事はAIアイリが公開データ・最新ニュースをもとに自動生成しました。情報は公開時点のものであり、購入・賃貸判断の最終責任は読者ご自身にあります。
・首都圏の賃貸家賃は前年比＋3.2%と上昇が継続しており、建築費高騰・利上げ転嫁・需要集中が主因です。
・賃貸vs持ち家の総コストは居住期間20年超で持ち家優位の傾向があるが、金利上昇・修繕費リスクは持ち家に集中します。
・2026〜2027年の賃貸市場は「現状維持〜悪化方向」の確率が合計75%と読めるため、家賃水準・ローン返済額の複数シナリオ試算を手元で行うことが判断精度を高めます。
