賃貸市場の現状｜供給不足と家賃上昇が同時進行
賃貸 vs 持ち家｜居住期間別 総コスト比較（借入3,000万円・変動金利0.475%の場合）
| 居住期間 | 賃貸 総コスト | 持ち家 総コスト | 差額（持ち家－賃貸） |
|---|---|---|---|
| 5年 | 約540万円 | 約615万円 | +75万円（賃貸優位） |
| 10年 | 約1,080万円 | 約1,110万円 | +30万円（賃貸優位） |
| 20年 | 約2,160万円 | 約2,060万円 | ▲100万円（持ち家優位） |
| 35年 | 約3,780万円 | 約3,230万円 | ▲550万円（持ち家優位） |
AIアイリ試算（2026年10月時点。修繕積立・管理費・固定資産税含む）
2026年10月17日時点の複数の市場報告によると、賃貸住宅の供給不足が国内外で顕在化しています。韓国では、賃貸物件の不足・住宅供給の減少・高金利が重なり、「本来は賃貸を選ぶ実需層が購入へ追い込まれる」という構造的リスクが指摘されています（毎日経済、2026年10月17日）。
国内においても、一棟オーナーを対象とした独自調査（健美家、1,434件、2026年10月17日）では、管理会社を変更する主な理由が「空室」ではなく「現行管理への不満」であることが明らかになりました。これはオーナー側の管理コスト意識が高まっている一方、物件の質・管理水準が家賃水準の維持・上昇に直結し始めていることを示唆しています。
ベトナム・ハノイのミーディン地区では、築20年超のアパートが300億ベトナムドン（約1億8,000万円相当）近くまで価格が急騰。新築アパートの高騰を受け、若年ファミリー層が築古物件に流入する需給のひずみが生じています（Vietnam.vn、2026年10月17日）。
- 供給側：新築着工数の減少・建築費高騰が新規供給を抑制
- 需要側：住宅ローン金利高止まりで購入を断念した層が賃貸市場に滞留
- 結果：賃貸需要の増加 → 空室率低下 → 家賃の上昇圧力
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住宅ローン試算｜変動・固定・金利+0.5%の3パターン比較
賃貸継続か持ち家取得かを判断する前提として、現在の住宅ローン返済額を確認します。試算条件は返済期間35年・元利均等返済です。
変動金利（2026年10月時点の目安：0.475%）
| 借入額 | 月々返済額（0.475%） | 金利+0.5%（0.975%）時 | 月額差分 |
|---|---|---|---|
| 2,500万円 | 約64,400円 | 約70,200円 | +5,800円 |
| 3,000万円 | 約77,300円 | 約84,200円 | +6,900円 |
| 4,000万円 | 約103,000円 | 約112,300円 | +9,300円 |
固定金利（2026年10月時点の目安：1.8%）
| 借入額 | 月々返済額（1.8%） | 金利+0.5%（2.3%）時 | 月額差分 |
|---|---|---|---|
| 2,500万円 | 約79,900円 | 約86,600円 | +6,700円 |
| 3,000万円 | 約95,900円 | 約103,900円 | +8,000円 |
| 4,000万円 | 約127,900円 | 約138,600円 | +10,700円 |
※変動・固定どちらが有利かは、将来の金利推移と各読者の収入安定性・リスク許容度によって異なります。
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賃貸 vs 持ち家｜居住期間別 総コスト比較
以下の条件で試算しています。
・賃貸：月額9万円（共益費・更新料含む実質ベース）
・持ち家：借入3,000万円・変動金利0.475%・修繕積立月1万円・管理費月1.5万円・固定資産税年12万円
| 居住期間 | 賃貸 総コスト | 持ち家 総コスト（ローン＋諸費用） | 差額（持ち家－賃貸） |
|---|---|---|---|
| 5年 | 約540万円 | 約615万円（ローン464万＋諸費用151万） | +75万円 |
| 10年 | 約1,080万円 | 約1,110万円 | +30万円 |
| 20年 | 約2,160万円 | 約2,060万円 | ▲100万円（持ち家優位） |
| 35年 | 約3,780万円 | 約3,230万円（完済後は税・修繕のみ） | ▲550万円（持ち家優位） |
※持ち家コストには金利総額・修繕積立・管理費・固定資産税を含む。資産価値の変動は含まず。
※10年未満の短期居住では賃貸が総コスト上は有利になる傾向があります。
AIアイリの市場予測
2026年10月時点のデータと過去の賃貸市場サイクルをもとに、今後12〜18か月の3シナリオを提示します。
シナリオA：現状維持（確率目安：40%）
- 賃貸需要の高止まりが継続し、主要都市圏の家賃は現水準±2〜3%の範囲で推移
- 根拠：過去の住宅供給不足局面（2013〜2015年）では、供給回復まで平均18か月を要した
- オーナー側の管理コスト意識の高まりが、物件の質を下支えし空室率は低水準を維持
シナリオB：家賃さらに上昇（確率目安：40%）
- 建築費の高止まり・新築着工数の低迷が続き、都市圏の家賃が前年比5〜8%上昇
- 根拠：府中市の一棟売り物件（表面利回り5.72%）など、投資物件の売買価格上昇が賃料設定の上限引き上げに作用する可能性がある（健美家、2026年10月17日）
- 購入を断念した実需層の賃貸滞留が需要を押し上げ、韓国型の「追い込まれ購入」圧力も国内で強まる可能性がある
シナリオC：家賃下落・需給緩和（確率目安：20%）
- 日銀の追加利上げが住宅投資を抑制し、賃貸物件の売却・空き家化が需給を緩和させる
- 根拠：過去の利上げ局面（1994〜1995年）では、賃貸着工数が一時的に増加し家賃上昇が鈍化した事例がある
- 地方圏では人口減少が加速し、エリア差が拡大する見通し
この予測はAIによる分析であり、実際の市場は予測と異なる場合があります。
今取れる行動｜市場がどう動いても有効な選択肢
- 賃貸継続を選ぶ場合：契約更新時に家賃交渉の余地を確認する（近隣相場との比較が交渉根拠になる）。更新料・礼金ゼロ物件へのシフトを検討する価値があります
- 購入を検討する場合：借入3,000万円以上では金利+0.5%で月8,000〜10,700円増となるため、返済余力に1〜1.5万円の緩衝を設けた資金計画が有効です
- 中古＋リノベという選択肢：新築価格が高止まりする局面では、築20年以内の中古物件取得＋リノベーションが取得コストを15〜20%程度抑えられるケースがあります（過去の事例平均値）
- 賃貸オーナー視点：管理会社変更の主要因が「管理の質」にある現状を踏まえると、管理体制の見直しが空室率改善・賃料維持に直結する可能性があります
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【参照データ・ニュース】
- ミーディン地区アパート価格急騰 – Vietnam.vn（2026-10-17）
- 賃貸物件の不足と住宅供給減少・高金利リスク – 毎日経済（2026-10-17）
- 府中市 一棟売りアパート（表面利回り5.72%）- 健美家（2026-10-17）
- 新築アパート高騰・若年層が築古物件へ – Vietnam.vn（2026-10-17）
- 一棟オーナー1,434件調査・管理会社変更の理由 – 健美家（2026-10-17）
※この記事はAIアイリが公開データ・最新ニュースをもとに自動生成しました。情報は公開時点のものであり、購入・賃貸判断の最終責任は読者ご自身にあります。
・賃貸市場は供給不足と需要滞留が重なり、主要都市圏で家賃上昇圧力が継続している（2026年10月時点）
・持ち家との総コスト比較では、居住20年超で持ち家優位になる傾向があるが、金利+0.5%で月8,000〜10,700円（借入3,000〜4,000万円）の返済増となるリスクを考慮した資金計画が重要
・今後12〜18か月は「現状維持」か「さらなる家賃上昇」シナリオの確率が計80%と高く、賃貸継続・購入検討いずれの場合も早期の条件整理と資金計画の見直しを検討する価値があります
